ЦЕНТР ипотечного страхования­­­­ 
Страховой брокер
 

Титульное страхование и «дело Долиной» - как защититься покупателю квартиры?

Комментарии: 0

Дата публикации: 16 ноября 2025
Автор: Передня Светлана, руководитель "Центра страхования", опыт работы 20 лет

Что такое титульное страхование?

Вся страна обсуждает «дело Долиной». Как так получилось, что добросовестный покупатель лишился и квартиры, и денег. Особенно удивляет, что суд постановил вернуть недвижимость артистке, но при этом Долина не обязана возвращать покупателю 112 млн. руб. (то есть не сработала реституция – стандартная практика в подобных спорах, каждый возвращает переданное).
Титульное страхование
Самое удивительное, что подобных судебных решений сотни, еще до Долиной и после. О проблеме заговорили благодаря звездному составу участников. Теперь каждый покупатель недвижимости знает, что может остаться без квартиры, денег, а иногда еще и с ипотекой на 30 лет.
Сложность в том, что есть сотни по-настоящему пострадавших от мошенников доверчивых бабушек, продавших квартиру «по звонку из ФСБ». Заботливое государство не оставит такую бабушку без жилья (но за счет покупателя!). Здесь нет однозначного справедливого решения, жалко всех. Также активизировались «черные» риелторы-юристы-бабушки, действующие в связке.
Еще одна распространенная ошибка – считать, что срок исковой давности 3 года, и потом не смогут отобрать купленную квартиру. Вот свежий пример, когда восстановили права на наследство спустя 17 лет после смерти. А значит все сделки купли-продажи недвижимости в этот период будут признаны недействительными.
Как добросовестному покупателю защитить себя? Стандартные: тщательная проверка документов, псих-освидетельствование, опрос соседей (иногда и запрос детализации звонков бабушки). Это базовый минимум действий, который обязательно надо сделать покупателю, хотя бы для того, чтобы в суде доказать свою добросовестность.
Еще одним из способов защиты называют титульное страхование.
Разбираемся, действительно ли титульное страхование способно защитить покупателя?
В общих чертах это страховка, на случай, если вы купили недвижимость, а суд признал сделку купли-продажу недействительной, и вы лишились права собственности (титула). Деньги вам должен будет вернуть продавец (которых у него уже нет) или другой виновный (то есть мошенники, как в деле Долиной). Соответственно, покупатель остается без квартиры и без денег.
Если оформлена страховка титула, то страховая компания выплачивает лишившемуся жилья возмещение.
Важный момент: страховой случай – это вступившее в силу решение суда. Но сам иск о признании сделки купли-продажи должен быть подан в течение срока действия договора титульного страхования. Суды по таким спорам идут 2-3 года, соответственно, страховая выплата будет также только после окончания суда, даже если к тому времени страховка закончилась.

Почему страховые компании отказываются страховать титул?

Титульное страхование может потребоваться в двух ситуациях:
1. Когда вы берете ипотеку на вторичное жилье, и банк требует оформить титульную страховку (такое условие есть в ВТБ, Газпромбанке, Альфа-банке и в ряде других банков).
Вы обязаны сделать страховку на сумму кредита, а не на полную цену квартиры.
Соответственно, если вдруг квартиру отнимут по суду, то страховая компания возместит не все расходы, а только размер кредита. Поэтому имеет смысл оформить титульную страховку на всю сумму.

2. Когда вы покупаете квартиру за свои деньги и хотите застраховать титул добровольно для себя, чтобы спать спокойно.
Когда титул страхуется для банка по ипотеке, проблем обычно не возникает. Вы обращаетесь в аккредитованную банком страховую компанию (как правило, это все крупные: Ингосстрах, СОГАЗ, Альфа-страхование, Ресо-Гарантия, ВСК, Ренессанс и пр.). После проверки документов, вам оформляют договор ипотечного страхования.
Но если вы захотите застраховать титул для себя (не для ипотеки), то обнаружите, что крайне тяжело найти страховую компанию, которая оформляет добровольное титульное страхование. Вы будете обзванивать эти крупные компании, и вам откажут.

Почему страховые компании крайне неохотно страхуют добровольный титул?
Дело в том, что по ипотеке страхуются 100% сделок (как более подозрительных, рискованных, так и обычных, где риски меньше). Страховой компании легче просчитать возможные убытки на таком большом количестве клиентов, нет опасений, что будут одни мошенники.
Но совсем иная ситуация, когда человека не заставляют страховаться, а он сам вдруг хочет заплатить за титульное страхование. Страховая компания справедливо считает, что скорее всего в такой сделке есть подозрительные моменты, увеличивающие риски. Проверки будут более тщательные, а тариф выше.
Есть страховые компании, которые в принципе не хотят брать на себя повышенный риск. Отсюда отказы. Поэтому немногие страховые компании готовы страховать титул, и то только после тщательной проверки.
Я, Передня Светлана, страховой агент с опытом работы 20 лет, в том числе по титульному страхованию. Если вам предстоит сделка по купле-продаже недвижимости, обращайтесь - изучу вашу сделку, подберу и оформлю добровольное титульное страхование (без комиссии, мою работу оплачивает страховая компания, вы оплачиваете только стоимость страховки).
Регламент работы по титульному страхованию следующий:
  1. Вы рассказываете о юридических нюансах сделки (кто продает, на основании чего владеет и пр.)
  2. Проводим первичный аудит.
  3. Вы присылаете комплект документов.
  4. Далее идет согласование договора во всех возможных страховых компаниях, возможно потребуется предоставление иных документов. Процедура занимает около 3-х рабочих дней.
  5. Из полученных вариантов обсуждаем, в какой компании лучше оформить титульное страхование (так как везде разное качество и набор рисков).
  6. Оплата страховки происходит напрямую в страховую компанию.

Сколько стоит титульное страхование?

Если вы берете ипотеку и страхуете титул для банка, то тариф в среднем составляет 0,12%-0,2% в год от суммы кредита (не от цены квартиры). Например, кредит 5 млн. руб., стоимость страховки титула будет 6000-10000 руб.

Но если вы хотите застраховать титул для себя, то тарифы уже выше (из-за повышенных рисков). Стоимость составит в среднем 0,3%-0,5% в год от стоимости недвижимости. Если вы покупаете квартиру за 10 млн. руб., титульное страхование будет стоить 30000-50000 руб./год.

Итоговый тариф будет зависеть от юридический истории квартиры. Повышенные риски - это свежее наследство, частые переходы права собственности, сделки по доверенности, пожилые продавцы. По статистике судебных решений, именно в перечисленных обстоятельствах сделки купли-продажи чаще всего расторгаются. Такие «красные флаги» могут привести к увеличению тарифа либо к отказу в страховании титула.
И наоборот, самой надежной сделкой будет считаться продажа квартиры, которая принадлежит мужу и жене без детей, купившей ее в браке по ДДУ в строящемся доме 10 лет назад. Но и здесь нет гарантий.

Страховые случаи по титульному страхованию, какие риски включены?

Поговорим о юридических тонкостях титульного страхования.
Титульное страхование – это страхование риска потери права собственности на недвижимость. Клиенту кажется, что если есть решение суда, то компания выплатит. Но это не так.
Страхуется не просто утрата титула, а конкретные причины, по которым вы можете потерять право собственности по суду.
Например, это могут быть:
  • фальшивые документы (доверенность, выписка ЕГРН, договор дарения), используемые когда-либо при переходе права собственности:
  • нарушения прав детей
  • совершение сделки недееспособным лицом (психическое расстройство)
  • сделка совершена под влиянием существенного заблуждения, под влиянием обмана, насилия, угрозы
  • сделка нарушила требования закона «О банкротстве» (продавца признали банкротом и откатывают назад все сделки, которые он совершил, чтобы вывести имущество перед банкротством)
  • продавец был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, или находился под влиянием существенного заблуждения (177 ГК РФ и 178 ГК РФ) – это как раз случай Долиной
  • виндикационный иск (простыми словами, в вашей сделке купли-продажи все хорошо, ничьи права не нарушены, но когда-то давно-давно был другой переход права собственности, который признали недействительным (права ребенка или бабушки, или наследника были нарушены) и по цепочке все последующие договоры расторгаются. Последний собственник возвращает квартиру «правильному» собственнику).
  • Возможна ситуация, когда вы не лишитесь права собственности, а столкнетесь с ограничением права. Например, выяснится, что бабушка имеет право проживать в квартире до самой смерти (иск о вселении).
В разных страховых компаниях перечень конкретных застрахованных причин будет различаться. Не существует двух одинаковых страховок титула. Поэтому надо ориентироваться не только на стоимость страховки, но и уметь разобраться в юридических условиях договора.
Моя работа – показать клиенту эту разницу в текстах договора, правил страхования, чтобы он смог оформить наиболее качественный договор титульного страхования и максимально защитить себя.

Исключения в договоре титульного страхования

Разберем некоторые ситуации, когда страховая компания точно откажет в выплате по титульной страховке:
· когда вы признаны недобросовестным покупателем (например, будет доказано, что вы были в курсе, что бабушку обманом заставляют продать квартиру, сами неосторожно себя вели на сделке, не проверили документы)
· конфискация, реквизиция по решению государства (например, хотят построить дорогу на месте вашего дома или из-за того, что вы сделали незаконную перепланировку)
· ваше личное банкротство, изъятие за долги, выселение по решению госорганов из-за нарушения вами правил содержания имущества (нарушали права соседей)
Как видно, это причины, где виноват сам покупатель/собственник жилья, его недобросовестное поведение.

Проблемы в титульном страховании

Помимо сложностей с оформлением, ограничений в договорах титульного страхования, также можно столкнуться со следующим.
Срок действия договора
Обычный срок страховки титула – это 1 -3 года. Важно, чтобы иск о признании сделки купли-продажи недействительной был подан в суд именно в этот срок страхования. Потом годами будут идти суды, и страховая компания выплатит после решения суда. Если же вы оформили страховку на год, не продлили ее, а потом на вас подали в суд, то страховка не поможет.
Можно лишиться права собственности на жилье даже спустя 10 лет. Логичнее, если бы страховка оформлялась «на всю жизнь», пусть по более высоким тарифам (например, 3% от цены квартиры), но такая защита была бы более полноценной. Но такого пока наши страховые компании не предлагают, государство тоже молчит.
Страховка титула не работает, пока сделка не оформлена в Росреестре
Например, вы оформили договор купли-продажи, одновременно застраховали титул, оплатили стоимость квартиры (или ее часть), подали документы в Росреестр. Но Росреестр приостановил сделку (по любой причине) и перехода права собственности по документам не произошло. В такой ситуации титульное страхование не сработает, так как права собственности у вас не возникло. Обезопасить себя от такого исхода помогут только сервисы безопасных расчетов, аккредитив.

Список документов для оформления титульного страхования

· паспорт покупателя, паспорт продавца
· свежая выписка ЕГРН
· документ- основание права собственности продавца (это может быть ДДУ, ДКП, договор дарения, право на наследство)
· форма 7 и 9 свежая. Иногда форма 12
· для пожилых продавцов – справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД), часто требуется расширенное псих-освидетельствование
· иные документы, исходя из особенностей вашей сделки (по запросу страховой компании).
Важный момент: титульное страхование – добровольный титул страхования, компания сама решает какую сделку страховать, а какую - нет. Поэтому имеет право затребовать любые документы для принятия решения.
Реалии таковы, что титульное страхование нужно больше самим покупателям недвижимости, чем страховым компаниям (с учетом дела Долиной риск получить убытки у страховщиков стал очень большим, это не самый выгодный вид бизнеса). Поэтому проверки проводятся очень тщательные.
Если вы не готовы собирать необходимые документы, если ваш продавец недвижимости не хочет что-то предоставлять, страховой компании легче отказать в заключении титульного страхования.
По моему опыту работы, страховые компании принимают на страхование титула 3 из 5 сделок купли-продажи.

Ответы на частые вопросы

Можно ли оформить договор добровольного титульного страхования, если квартиру уже купили?
Возможно, вы купили квартиру давно (полгода-год назад), а сейчас услышали, как отбирают квартиры и задумались о титульном страховании. В такой ситуации сложно найти компанию, которая согласилась бы застраховать титул (также будут тщательные проверки).
Обычно договор оформляется одновременно со сделкой купли-продажи или в течение 30 дней после нее.

Имеет ли смысл страховать титул, если продавец не возрастной?
Конечно, имеет. Во-первых, мошенники способны «обрабатывать» не только пожилых людей, но и внушаемых «молодых». Во-вторых, актуальна проблема банкротства. Суды расторгают сделки купли-продажи, которые банкрот совершил перед началом процедуры банкротства. В-третьих, причин для оспаривания сделок очень много, даже если прошло 20 лет с момента дарения/смерти/наследства и пр. Риски есть всегда.

Кто должен платить за титульное страхование – продавец или покупатель?
Страхователем и плательщиком страховки всегда является покупатель квартиры. Покупатель заинтересован в снижении своих рисков, поэтому и платит. В отдельных случаях можно договориться с продавцом о скидке на квартиру в размере стоимости страховки.
Продавец сам может предложить такой вариант, чтобы повысить привлекательность своего предложения и прозрачность сделки.
От чего зависит цена на титульное страхование?
От стоимости жилья и юридической истории квартиры (количество переходов права собственности, есть ли дети в сделке, опека, использовался ли материнский капитал, возраст продавца, сколько лет объект находится в собственности). По итогам проверки документов юристами и службой безопасности, страховая компания вообще может отказать в выплате.
Если я покупаю квартиру по ипотеке, и хочу застраховать титул на полную стоимость – это возможно?
Да, возможно. Например, вы купили квартиру за 10 млн. руб., при этом – 6 млн. руб. взяли по ипотеке (и застраховали по титулу на 6 млн. руб.), а 4 млн. руб. были свои – первоначальный взнос. Некоторые страховые компании разрешают застраховать титул на полную стоимость имущества (то есть на все 10 млн.руб.).

Выводы:

Итак, титульное страхование может действительно снизить риски при покупке квартире. Да, есть сложности с оформлением и качеством самого договора. Но покупателю в деле Долиной очень бы пригодилась титульная страховка.
Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке и хотите защитить себя с помощью титульного страхования, пишите или звоните:
· Я, Передня Светлана, официальный страховой агент 10 ведущих страховых компаний
· Опыт работы 20 лет, в том числе по титульному страхования
· Мои услуги для вас 100% бесплатны, не беру комиссию за оформление. Вы платите только за страховку (а мою работу оплачивает страховая компания)
· Мы анализируем вашу сделку купли-продажи, определим, имеет ли смысл страховать титул. Далее идет согласование со страховыми компаниями о возможности принятия на страхование.
· Обсуждаем предложенные варианты титульного страхования, выбираем наиболее качественный. Оплата страховки происходит напрямую в страховую компанию (чтобы вы были спокойны).
📲 Telegram
☎ 8(812)9201181 или +79159493676
🌐 Вконтакте
Комментарии (0)
к статье
"Титульное страхование - как обезопасить себя при покупке квартиры"
 
Для обращений из всех городов России
Отделение в Санкт-Петербурге
Отделение в Нижнем Новгороде

Социальные сети